☆ 住宅ロ−ン ☆

 
『住宅ロ−ン返済・相談は早めに』           /04mnyinfoloanhensai

来年3月までの時限措置として、昨年(H.21年)12月に中小企業円滑化法が施行され金融機関は、住宅ロ−ンの返済に苦しんでいる人から相談があった場合、返済条件を柔軟に見直すことが「努力義務」となっていることから、月々の返済が給料カットなどで、負担となっている家庭は早めに金融機関に相談することをお勧め。


既に、6月(H.22.6)末時点の金融庁の纏めによると、住宅ロ−ン返済者(個人)からの相談で、変更申し込み(6万2872件)があり、審査中のものを除き91%が条件変更、断られたのは9%(4111件)だけの結果が出ている。


金融機関も延滞が発生するよりは変更に応じざるを得ない面もあるとのこと。変更内容は、年間あるいは、月々の返済額を減らしたり、利息だけの支払いなど当面の負担軽減策。金融機関の判断は、子どもの就職、または、妻がパ−トに出るなど、家計収支の好転見込みなどが見直し判断としている。


また、返済期間の延長で月々の返済額を減らす方法にも、ロ−ン完済年齢には上限があり、75歳〜80歳以下などと金融機関で異なる審査で個別の審査判断があり、いずれの方法も、総返済額は増額となり、条件変更すると滞納と同じにみなされ、借換えが出来なくなる恐れもあります。
相談窓口も各金融機関のほか、以下の通りそれぞれの業態ごとにもあります。


            


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『住宅減税・恩恵拡大』                /04mnyinfolongenzei

子ども手当ての導入に伴い2010年度税制改正で所得税の扶養控除が一部廃止される影響で、平均的な年収の世帯で10年間の減税額が50万円以上拡大するケ−スがあり、住宅ロ−ン減税の効果が増すことがわかった。(大和総研
の試算)


住宅ロ−ンを抱える子育て世帯の一部には思わぬ恩恵となりそうだ。住宅ロ−ン減税は、本来支払うべき所得税額を直接差し引く「税額控除」という方式。平均的な年収の世帯では、所得税額が住宅ロ−ン減税分よりも小さいために、せっかくの減税分を使いきれないケ−スも多かった。


例えば、住宅ロ−ン減税分が年20万円あっても、所得税が年15万円なら減税分のうち5万円は使いきれないことになる。11年分からの扶養控除の一部廃止・縮小により、所得税の納税額が増えるため、結果的に住宅ロ−ン減税の恩恵が増えるというわけだ。(下表)


(例)夫がサラリ−マン、妻が専業主婦、高校生と中学生の子が1人ずつの4人
   世帯で、減税の恩恵額(10年間の累計)

  年 収 ・・・・・・・・・・・・・ 400万円     500万円     600万円
 住宅ロ−ン 1500万円 28万⇒85万円
   同     2000万円           95万⇒151万円
   同     2500万円                    161万⇒213万円


2010年以降に住宅を購入した人だけでなく、2009年以前に住宅を購入して住宅ロ−ン減税を受けている人にも適用される。子育て世帯は、子ども手当てがもらえるうえ、所得額によっては住宅ロ−ン減税の恩恵が大きくなるケ−スが出てくる。


          


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『住宅ロ−ン返済に悩んだら』           /04mnyinfoloanaffliction

ロ−ンの負担を和らげるために、低金利のロ−ンに借り換えれば、月々の返済額を減らすことができる。実例試算として、10年前に旧住宅金融公庫(現住宅金融支援機構)で3000万円を35年の元利均等返済型ロ−ンで借り入れをモデル(当初金利は年2.6%、11年以降は年4%)にファイナンシャルプランナ−の試算によると、返済額が当初の月10万8863円から11年目以降は12万6660円と2万円近く増える。


   


10年経過時点で、ロ−ン残高の約2400万円を全額、大手銀行の25年ロ−ン(年2.98%)に借り換えると(表-A)、月々の返済額は11万3561円になる。借り換え時に、保証料や登録免許税などの費用がかかるが、それを加えても返済総額が約330万円減り、メリットは大きい。また、変動金利型ロ−ン(年2.475
%)に借り換えれば(表-B)、返済額は月10万7366円にまで下がる。


多くの金融機関では、給与振込口座に指定するなど、一定の条件を満たせば、店頭金利よりも低い利率で貸し出す優遇措置をとっている。こうした優遇ロ−ンを使えば、さらに返済額を減らせる。しかし、変動金利型では、金利が今後上ると将来の負担が増える危険があり、(表-B)で10年後に金利が上昇した例では、金利が全期間そのままだった場合に比べ支払利息が約200万円増え、(表-A)の全期間固定より支払額が多くなることにもなる。


一般的に、@残高が1000万円以上、A返済期間の残りが10年以上、B借り換え前と後の金利差が1%以上を満たせば、借り換えメリットが大きいとされる。(フィナンシャルプランナ−談)各金融機関のホ−ムペ−ジでは、借り換えで返済額がいくら増減するかを簡単に試算できるので、3条件すべてを満たさない人でも調べてみるとよいだろう。



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『マンション賃貸と購入の得出計算』      /04mnyinfomansionhikaku

マンション賃貸と購入の得出試算を住宅ジャ−ナリストが試算。比較は、都内のファミリ−タイプの新築マンション、専有面積、階数などが同様の条件の部屋について購入と借りた場合について費用を算出した。購入の場合、頭金は約2割、残金は35年返済の固定金利で住宅ロ−ンを組む前提とした。試算によると、買った場合の支出総額は35年間で約8983万円、借りた場合は約8150万円で、約824万円借りた方が安い。ただ、ロ−ン返済終了36年目以降は、徐々に差が縮まり、41年目からは買った方が支出総額は少なくなる。試算者は「賃料は値下がりしにくく、現況マンション価格が下がっている状況では相対的に賃料は高くなり、低金利や住宅減税も追い風で、購入を検討している人には良い時期」と指摘する。

     


    


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『住宅ロ−ン金利引下げ』                  /04mnyinfoloankinrisage

三菱東京UFJ銀行など大手銀行4行の8月の住宅ロ−ン金利が31日、でそろった。長期金利の低下を受け、4行とも3年固定型と5年固定型の金利を0.05%引き下げ、2年固定型を据え置く。この結果、2〜5年固定型の金利は4行横並びの状況が続く。


             



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住宅ロ−ン借りやすく                  /04mnyinfokariyasuku


住宅ロ−ンを借りやすくするため、二つの「10割化」を柱に制度を改める。住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の最長35年の長期固定金利ロ−ン「フラット35」は現在、住宅取得額の原則9割まで融資しており、例えば、4000万円のマンションなら400万円の頭金が必要だ。


            


制度改正で取得額の10割まで借りられるようし、まとまった資金を用意するのが難しい若年層でも住宅を購入しやすい環境を整える。また、銀行などから借りて返済中の住宅ロ−ンを、フラット35に借りかえることも可能にする。将来、金利が上昇すれば、金利変動型や短期固定型ロ−ンは返済負担が急に重くなる恐れがある。長期固定型は、金利は高めだが、先々の返済額を安定化できる。


もう一つの柱は、民間金融機関の住宅ロ−ンに100%の公的保証をつける仕組みの導入だ。支援機構の「住宅融資保険」は現在、貸し倒れが発生するとロ−ン残高の9割を穴埋めしているが、これを10割りに引き上げる。景気の悪化で、民間金融機関は住宅ロ−ンの審査を厳格化しており、貸し倒れの損失が及ばない仕組みを作って、金融機関の融資姿勢を緩和する。


いずれも2012年3月末までの時限措置とする方向で、補正予算成立後、早期の実施を予定している。


      
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『返済支援付き・住宅ロ−ン』               /04mnyinforepay

マンション欲しいが不況で勤め先が倒産しないとも限らず心配。失業すると、住宅ロ−ンは預貯金を取り崩して返済することになり、家を手放さざるを得ない場合もあります。


勤務先が倒産したときに助けとなる保険があります。みずほ銀行が住宅ロ−ン利用者向けに用意する「みずほロ−ン返済支援保険」は、病気などで働けなくなった時に保険金でロ−ンを肩代わりするものですが、勤務先倒産時補償特約も付けられます。


会社が倒産した場合、最長6ヶ月間のロ−ン返済月額が補償され再就職までの穴埋めができます。ただし、リストラや自己都合退職は補償の対象になりません。加入できるのは、民間企業に半年以上勤務し雇用保険に加入している20〜59歳の会社員で、新たにロ−ンを組む人のみ。詳しくはみずほ銀行に聞いてみてください。


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住宅ロ−ンの借り入れ                 /04mnyinfohousingloan

銀行など一般の民間金融機関の住宅ロ−ン審査では、勤続年数や過去3年以上の収入、勤務先の信頼度などを総合的に判断して、融資するかどうかを決め、店頭のパンフレットには書かれていない項目もあり、借り入れ資格の審査はやや不透明な面もあるのが実情。転職して1年未満の人や派遣社員は、原則として借りられないと言えます。


これに対し、公的機関である住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して融資する「フラット35」では、収入は前年分だけを基準にして審査され、勤務先や勤続年数などの規定はありません。転職や派遣社員でも借りられる可能性が高いのです。


また、一部のインタ−ネット銀行では、前年の収入が一定基準を満たしていれば融資するところもあります。
(住宅ジャ−ナリスト・小菊豊久談)


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